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A市X房地产项目投资开发管理研究

日期:2020年08月28日 编辑:ad201107111759308692 作者:无忧论文网 点击次数:74
论文价格:150元 论文编号:lw202008191407052855 论文字数:34263 所属栏目:项目管理论文
论文地区:中国 论文语种:中文 论文用途:硕士毕业论文 Master Thesis

本文是一篇项目管理论文,鉴于经济评价和不确定性分析点,得知 X 房地产项目具有较好的抵抗能力,经济效益高,风险大的特点,说明该项目是可行的。通过本文研究,得出以下结论:第一,对 T 的房地产公司房地产可行性研究 X 项目可行性研究,得到该房地产项目的开发显著的结果,不仅可以降低房地产公司的投资风险,还可以保护房地产公司的合法权益。最大化利润和设计完整的可行性研究十分有利于房地产公司的发展。第二,通过 SWOT 分析,分析 X 房地产项目,劣势,机会和威胁,可以看到 X 项目的内外部环境,更重要的是 X 房地产项目优势、机会要比劣势、威胁要多得多,说明 X 房地产项目 X 开发前景十分乐观。T 公司能够充分利用自身优势,积极抢抓机遇,可以最大限度地减少房地产 X 项目实施过程中的投资风险。


第一章  绪论


1.1  研究背景

1.1.1  房地产投资开发的重要性

自 20 世纪 80 年代以来,房地产作为中国经济的重要支柱产业,进入一个快速发展的阶段。这一产业的大力发展带动了建筑、建材等相关领域的发展,更为促进各市繁荣提供了强大的动力。然而,除了在深圳、上海、广州、大连等地的房地产行业取得了不错的成绩外,在其他中小城市却没有实现预期目标和收益。近年来 A 市房地产开发的整体发展速度比周围地区的要慢。因此,对于房地产项目在 A 市发展的可行性研究,可以为其他出现类似发展问题的城市提供参考。

1.1.2  房地产投资开发的必要性

过去几年,房地产业的快速发展使房价稳步上升,这也使得家庭住房成为当今社会关注的焦点。在上海房地产市场,今年 1 月房地产开发投资、销售、交易价格、土地购买和开放建筑业等各种工业指标均大幅下降;北京房地产投资同比下降,房价较去年同期上涨约 10%。由于住房价格仍然超出一般购房者的可承受范围,如何规范开发商合理定价,更好地处理百姓的住房问题,是当前国家宏观调控的重心。因此,有必要在这一宏观背景下对 A 市 X 房地产开发项目进行可行性研究。

1.1.3  房地产投资开发的紧迫性

房地产行业是一个前期需要大量投入的行业,每一个房地产开发项目,房地产公司都需要注入大量人力、资金等资源,所以对于房地产公司而言,项目的质量会对整个公司的命运产生直接影响。因而可知,对于房地产投资项目的可行性研究迫在眉睫。本文以宏观环境、微观环境、市场环境、技术条件和经济效益作为分析维度,结合 A 市房地产相关项目作为研究案例,分析和论证城市投资环境发展情况。

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1.2  研究意义

1.2.1  理论意义

在房地产投资项目中最为主要的一个环节就是项目可行性研究,可行性分析结果是项目是否被开发的参考依据,大多数房地产项目都要在项目开发之前论证分析其可行性,项目不同,其开发背景、目标效益也存在一定的差异,从理论层面上看,针对 A 市 X 房地产项目开展可行性研究分析可以被视为个案补充,进而起到完善可行性研究相关理论的作用。

1.2.2  现实意义

近年来,在 A 市重点开发建设区内,包含了 X 房地产开发项目,也就意味着该项目的开发投资具有较强的代表性,本文将其视为研究对象,简述其开发背景和设计的规划方案、分析其市场需求等,剖析该项目开发的可行性,进而为项目的具体实施提供强有力的指导,并且也会对其它类似的项目建设起到一定的参考和借鉴意义。

20 世纪 30 年代,伴随着经济大萧条对全球的影响愈演愈烈,可行性研究被逐渐应用到项目工程中。西方国家的经济在发展的过程中遭遇了较大的冲击,由此就使得自由放任的经济政策不具有可行性,这些国家开始加强政府对经济的监管力度,通过政府牵头鼓励公共工程项目兴建,意在扩大民众的实际需求,刺激经济的增长。20 世纪 50 年代,新技术得以出现和发展,扩大了技术的服务范围,学者开始关注技术在应用之后产生的社会和经济效益,由此就加快了在技术领域内开展可行性研究的发展步伐。在六十年代,西方经济理论体系日益趋于完善,科学系统分析思想逐渐深入人心,学者跨学科研究可行性分析的方法,试图建立一个可供参考的科学的行动指南。60 年代中期,美国政府采取《计划安排与预算规则》PPBS 制度,坚持把费用与收益放在可行性研究的重点上。

图1-1研究框架

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第二章  相关概述与理论基础


2.1  房地产项目可行性的相关概念

2.1.1  房地产投资的定义

房地产投资是指以房地产为对象,为获得预想效益从而对房地产开发、经营及购置等方面进行投资。房地产投资可分为直接投资和间接投资。土地开发投资、住宅社区的投资和商业服务中心投资属于房地产投资中的直接投资类型;间接投资是金融机构、国家企事业单位或独立个体等投资主体进行的非直接性房地产开发和经营投资,包括国有企业和个人的间接房地产开发,比如投资者的经济活动和商业投资、房地产信贷渠道投资、房地产项目股权和期权投资、房地产股权和债券投资等。本文侧重于开发项目的投资,属于房地产投资项目管理的直接投资类型。

由于房地产投资体制改革,房地产投资公司投资主体多元化,不同的投资渠道和金融趋势映衬出复杂的投资背景,与此同时,投资环境和市场条件也在发生变化。因此,投资机遇和市场信息对房地产投资者尤为重要,在足够的了解房地产市场的信息后,明确投资机会,科学决策方能获得较高的投资回报。

2.1.2  房地产项目投资可行性的内涵

可行性研究是指对项目开展之前,对该项目开拓市场相关的资源、技术、经济、社会、环境进行可行性研究,综合分析投资决策的可能性。可行性研究全面展示了市场上拟议项目的发展状况,利用一种科学的方法进行分析,使项目在经济上具有良好的经济效益。同时所得出的结论技术上可行,并且可以从各种可能的替代方案中进行选择。换言之,可行性研究是在项目开展前评估项目的经济、社会和环境等方面,为决策制定者提供相应的标准来制定投资项目的具体方案。针对房地产项目投资的可行性分析一定要在决定是否进行投资之前展开。

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2.2  房地产项目投资可行性的内容与步骤

2.2.1  房地产项目投资可行性的依据

普遍来讲,对于房地产开发项目的可行性研究可以从以下九点进行分析,具体内容如下:

(1)相关国家法律法规;

(2)国民经济和社会发展规划,城市规划,土地利用规划的可行性研究;

(3)国家宏观指导政策,产业政策和行业资格标准;

(4)由 A 市出台规划管理部门规划的意见;

(5)环境部门对于项目进行有关对周边环境的影响相关评估后下达的批准意见;

(6)地理,气象学,地质,经济和社会基础;

(7)项目工程,标准,指标和信息;

(8)国家针对项目设立的相关基准与参数;

(9)使用土地前提、预案及规划基础。工程代替方案的实施企划与规划预案。

2.2.2  房地产项目投资可行性的内容

根据项目的复杂程度和环境条件不同,项目的可行性研究报告的具体细节也不尽相同,一般包括分析、实施、可行性分析和技术经济评估等。主要内容如下:

(1)项目总体情况。开发项目的名称、发展前景以及承建方信息,工程区位良好,周边工程质量地质,工程特点和主要功能的自然环境条件,项目开发的背景下,该项目的建设开发、工程规模、经济影响、社会影响、核心技术收益标准等等。

(2)研究开发土地工程的当前状况。普查人口、调研土地、土地允许使用区域内建筑物的种类,并将各种建筑物分类。对所需拆除的建筑物进行数量和面积统计,并记录生产经营企业和个体户的经营范围、建筑面积、商业面积的类型的数量、每年周转率、不同管道的现状、以及可能的实施时间。

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第三章  A 市 X 房地产项目的概况 .................................. 13

3.1 X 房地产开发单位介绍 ................................... 13

3.2 X 房地产开发项目简介 ................................... 13

第四章  A 市 X 房地产项目的开发经营环境分析 ......................... 20

4.1  项目宏观环境分析............................ 20

4.1.1  政治环境................................ 20

4.1.2  经济环境.......................... 21

第五章  A 市 X 房地产项目的 SWOT 及定位分析 ......................... 32

5.1  项目 SWOT 分析 ................................ 32

5.1.1  优势............................... 32

5.1.2  劣势.............................. 33


第六章  A 市 X 房地产项目的风险评估及其对策


6.1  项目财务评估

房地产项目的财务评估是可行性研究的关键所在,在对财务进行分析时,基本以下面的假设为主:

在对项目的财务状况进行分析时,主要以基本的财务数据为依据,对数据进行收集、估算,从而使检测的结果更加贴合于实际情况。

(1)在对销售的收入状况进行评估时,基本以销售面积与原本的产品定价乘积为依据,进行相应的预

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